Nya spännande regler för bostadsrättsföreningar, inte en dag för tidigt
Tokstollen köpte aktier för fyra miljoner i ett företag för att hen gillade utsikten
Om man pratar med en mäklare om vad andelar i en bostadsrättsförening kostar så får man ofta ganska ”tvärsäkra” svar om att kvadratmeterpriser för en bostadsrättslägenhet på Södermalm eller i Vasastaden är si eller så.
Är inte det ganska konstigt? Ingen företagsmäklare skulle väl svara att priset på restaurangen, åkeriet eller den mekaniskverkstaden beror på i vilken stadsdel verksamheten ligger. Snarare skulle priset på dessa verksamheter bero den ekonomiska statusen i företaget.
Alla som varit med vid köp och försäljning av företag vet hur omfattande köparens insatser är för att säkerställa att de ekonomiska och legala förutsättningarna som presenterats av säljaren, bland annat genom företagets årsredovisning, är korrekta och ger ett bra och säkert beslutsunderlag för affären.
Men bostadsrättsföreningar och ett företag är väl inget som går att jämföra – jo, delvis. När man ”köper” en lägenhet i en bostadsrättsförening, så är det ju faktisk en andel i föreningens ekonomi man köper, till denna andel finns förvisso en rätt till ”att bo” kopplad. Men icke desto mindre så är det lika fullt en andel i föreningens ekonomi du köper.
Den logiska följden av det borde ju vara att ju bättre ekonomi förningen har ju bättre borde värdeutvecklingen på andelen i föreningen vara. Jag tror att vi ganska snabbt kan komma fram till att en viktig komponent för andelens värde är hur avgiften för bostadsrättsandelen utvecklas.
Jag tänkte i den skrift inte närmar gå in i det tämligen självklara att varje generations boende ska med avgifter och andra intäkter täcka den totala resursförbrukningen som uppkommer när de bor där. Troligtvis är den ingen som har invändningar i det rimliga i att, om jag säljer en andel i föreningen den 3 januari 2024 ska jag svara för kostnaden för el och vatten som förbrukats i december 2023 även om fakturan kommer den 15 januari 2024, och att inte den nya ägaren ska svara för den kostnaden (förbrukningen).
Sålunda är det lika självklart att de som bor i föreningen nu ska svara för slitaget på byggnaden även om ”fakturan” för att byta tak, fasad, stammar och vad det nu kan vara kommer när man gör själva renoveringen.
Utifrån utredningen ”Stärkt konsumentskydd på bostadsmarknaden” så har nu årsredovisningslagen ändrats, vilket innebär att bostadsrättsföreningar måste lämna mer information än tidigare. Till detta kommer också att Bokföringsnämnden kommer ge ut ett allmänt råd för bostadsrättsföreningar som gör att det informationskravet i årsredovisningen ökar ytterligare. Detta kommer innebära att möjligheten att jämföra ekonomin i olika bostadsrättsföreningar ökar.
Vi välkomnar denna förändring eftersom den kommer innebär att mer och bättre information finns tillgänglig för de som bor i bostadsrättsföreningar. Ökad information och jämförbarhet gör att de som står i begrepp att köpa en andel i en bostadsrättsföreningen, eller redan bor i en, bättre kan göra en riskanalys hur deras framtida boendeekonomi kommer att utvecklas.
Det kvarstår en mängd svårigheter kopplat till hur boende, köpare och säljare, ska få bättre och säkrare underlag för att fatta väl avvägda beslut kopplat till ekonomin i en bostadsrättsförening och därmed sin boendeekonomi, kopplat till transparens och jämförbarhet.
Men ibland får man nöja sig med att saker och ting blir bättre.
Vi när samtidigt ett hopp om att när Bokföringsnämnden är färdig med sin utvärdering av de allmänna råden avseende årsredovisningsregelverket (K2 och K3) så kommer man besluta om ytterligare åtgärder för att stärka möjligheten för de boende, köpare och säljare till att få tillgång till ännu bättre information och därmed kunna ha ett ännu bättre grep på sin boende ekonomi – och de måste bara kunna betraktas som förstaklassisk samhällsnytta, om skulle vilja emotsätta sig det?
För de årsredovisningar som upprättas för räkenskapsåret 2023 och framåt så måste alla bostadrättsförningar innehålla nedanstående information:
- En kassaflödesanalys
- Årsavgiften per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt
- Årsavgiften per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt fördelad på bostäder och lokal
- Årsavgifternas andel i procent av de totala intäkterna
- Skuldsättning per kvadratmeter
- Skuldsättning per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt
- Sparande per kvadratmeter
- Räntekänslighet per kvadratmeter
- Energikostnad per kvadratmeter
samt
- Om verksamheten resultat innebär en förlust ska bostadsrättsföreningen också lämna upplysning om vad förlusten innebär för föreningens möjlighet att finansiera sina framtida ekonomiska åtaganden.
Har ni frågor och funderingar kopplad till bostadsrättsföreningar så hör gärna av er till någon av våra specialister
Text: Per Lindblom, Auktoriserad revisor, Allians Revision & Redovisning
