Förslag på nya regler för mervärdesskatt vid fastighetsförsäljningar som kan få stora effekter, eller inte…

Investeringsmoms
I korthet kan sägas att den som äger en fastighet vari det bedrivs momspliktigverksamhet har rätt att göra avdrag för ingående moms som löper på verksamhetens kostnader. För investeringar som rör ny, till- och ombyggnad på byggnader och markanläggningar där den ingående momsen uppgår till 100 kkr eller mer per år gäller särskilda regler (nedan kallat investeringsmoms).

För dessa poster måste fastighetsbolaget hålla reda på när och vad som gjordes i fastigheten eftersom vid en framtida försäljning kommer bolaget sannolikt att behöva redogöra för köparen för dessa omständigheter. Detta har att göra med att om verksamheten i fastigheten övergår från att vara momspliktig till att inte vara momspliktig ska investeringsmomsen återbetalas till Skatteverket. Denna skyldighet löper över en 10-årsperiod från investeringsåret och skyldigheten att eventuellt återbetala investeringsmomsen kan idag överföras på köparen. Med nuvarande regler kan köparen överta investeringsmomsen och om fastigheten inte byter momsmässig karaktär under 10 årsperioden kommer ingen moms att behöva betalas tillbaka. Om fastigheten däremot helt eller delvis inte skulle vara momspliktig efter förvärvet ska den investeringsmoms som löper på den delen av fastigheten (hela eller delar) där det inte längre bedrivs momspliktig verksamhet återbetalas med ett belopp som motsvarar den aktuella delen av fastigheten i förhållande till hur många år som är kvar av 10-årsperioden

Exempel
För att tydliggöra ges följande exempel.

Fastighetsbolaget A investerar i sin fastighet år 2020 vilket ger upphov till investeringsmoms om 200 kkr som avser byggnadens allmänna funktioner och omfattar därmed hela byggnaden och ingen särskild del. 2023 säljs fastigheten till Fastighetsbolaget X. Fastighetsbolag A redovisar att det finns 7/10 av 200 kkr (140 kkr) kvar av investeringsmomsen.

ÅR 2025 hyr Fastighetsbolaget X ut halva fastigheten till icke momspliktig verksamhet och ska Fastighetsbolaget X betala tillbaka 50% av kvarvarande 5/10 av de 200 kkr (50 kkr) fördelat över de kvarvarande 5 åren (10 kkr/år).

Det nya förslaget
Enligt den nya förslaget kan inte investeringsmomsen överföras på köparen utan säljaren ska i samband med försäljningen betala in kvarvarande investeringsmoms. Detta gäller dock inte om det rör sig om en verksamhetsöverlåtelse.

Om vi förutsätter att ny diskuterad transaktion inte är en verksamhetsöverlåtelse så betyder det utifrån exemplet ovan att Fastighetsbolag A i samband med försäljningen av fastigheten till Fastighetsbolaget X i framtiden kan komma behöva återbetala kvarvarande investeringsmoms om 140 kkr.

Försäljning av paketerade fastigheter påverkas men ändå inte
Idag är det absolut vanligast att fastigheter köps och säljs ”paketerade”. Det vill säga att man köper ett aktiebolag som innehåller en eller flera fastigheter snarare än att man köper en fastighet. Reglerna om återbetalning av investeringsmomsen är inte applicerbara vid köp och försäljningar av aktier. MEN. För att kunna göra en paketerad försäljning måste man sannolikt sälja in fastigheten i ett bolag som ska säljas, och den transaktionen torde påverkas av de nya reglerna. Samtidigt är det sannolikt att under normala omständigheter skulle en sådan paketering ses som en verksamhetsöverlåtelse.

Hyresgäster och bostadsrättsinnehavare påverkas också
En hyresgäst eller bostadsrättsinnehavare som gjort större investeringar i sina lokaler omfattas också av reglerna om investeringsmoms. En hyresgäst eller bostadsrättsinnehavare som lämnar sin lokal ska på motsvarande sätt som fastighetsbolaget A reglera kvarvarande investeringsmoms

En ljusning –  Verksamhetsöverlåtelser påverkas inte
Som torde ha framgått ovan så kommer nyckeln att vara huruvida transaktionen ses som en verksamhetsöverlåtelse eller inte. Om fastigheten, hyresrätten eller bostadsrätten överlåts som en del av en verksamhetsöverlåtelse kan köparen överta investeringsmomsen och om den momsmässiga karaktären inte förändras kommer ingen återbetalning behöva ske, med andra ord – precis som nu. Detta kan exempelvis gälla när ett smidesföretag som äger sin ”verkstad” (fastigheten vari verksamheten bedrivs) överlåter hela verksamheten inklusive fastigheten och verksamheten fortsätter som vanligt.

Lite mörkare igen – Inget resonemang rörande verksamhetsöverlåtelse
Som vi uppfattar det så finns i förslaget inget resonemang om vad man anser vara en verksamhetsöverlåtelse. Det kan måhända bero på att Skatteverket sedan tidigare gett sin syn på vad som avses med en verksamhetsöverlåtelse. På Skatteverkets hemsida kan bland annat läsas att;

En företagsöverlåtelse anses normalt föreligga om det som överlåtelsen omfattar behåller sin identitet i den meningen att de aktiviteter som bedrevs av överlåtaren med hjälp av det överlåtna fortsätts eller återupptas av förvärvaren. Detta kan också uttryckas så att fråga skall vara om överföring av en pågående verksamhet eller ett i drift varande företag (”a going concern”).

Som del av verksamhet anses en tillgång eller ett kollektiv av tillgångar som i princip kan fortsätta att fungera som en enhet och bidra till att realisera ett specifikt verksamhetsmål (RÅ 2001 not. 99).

//

Vad som är en verksamhetsöverlåtelse i ett visst fall bestäms ytterst av karaktären på verksamheten före överlåtelsen. Det som är avgörande är att användningen av tillgångarna i den överlåtna verksamheten motsvarar den tidigare användningen i driften av en ekonomisk verksamhet. Exempel på objektiva omständigheter som innebär att det är fråga om en verksamhet som överlåts kan vara kundstock, uppdrag, lager, inventarier, hyresavtal avseende lokal, olika immateriella rättigheter etc.

Det avgörande är, oavsett om en hel verksamhet eller endast en del överlåts, att det är en kombination av olika tillgångar som är tillräcklig för att det ska bli möjligt att driva vidare en självständig ekonomisk verksamhet. Det som binder samman dessa delar är den omständigheten att de tillsammans gör det möjligt att driva vidare en självständig ekonomisk verksamhet medan varje enskild del inte skulle vara tillräcklig för detta syfte (jfr C-497/01, Zita Modes punkterna 39–40).

Överlåtelse av enbart tillgångar som t.ex. en bil eller ett varulager är inte en verksamhetsöverlåtelse.

Läs gärna mer på Skatteverkets hemsida.

Lite ljusare igen – sannolikt ingen försämring för de vanligaste transaktionerna
Vår bedömning är i nuläget att om den verksamhet som bedrivs i en fastighets som säljs inte förändras i närtid så kommer sannolikt inte någon investeringsmoms behövas betalas tillbaka av köparen vid försäljningen. Om däremot en industribyggnad ska göra som till bostäder så kommer investeringsmomsen behöva betalas tillbaka vid försäljningen.

Självklart fortsätter vi att följa utvecklingen på området

Se över hur ni äger era fastigheter
Vi skulle vilja uppmana våra kunder att se över hur man äger sina fastigheter, och aktiv överväga huruvida man redan nu ska paketera sina innehav.

Vidare är det om möjligt ännu viktigare i framtiden att ha goda system och rutiner för att ha spårbarhet avseende den investeringsmoms som löper finns i verksamheten

Ytterligare en ljusning
Ytterligare en ljusning är att vi finns här för att kunna hjälpa er med råd och dåd i båda dessa frågor. Tveka inte att ta kontakt med din revisor eller konsult på Allians så talas vi vid, och som ett första steg kan vi träffas på vårt Frukostseminarium den 27/3 på The Park

Text: Per Lindblom, Auktoriserad revisor, Allians Revision & Redovisning AB